Fjöleignarhús

Eign í fjöleignahúsi

Eign í fjöleignarhúsi getur verið með þrennu móti:

  1. Séreign, sbr. 4. og 5. gr. laga nr. 26/1994.
  2. Sameign allra eigenda, sbr. 6. og 8. gr. laga nr. 26/1994.
  3. Sameign sumra eigenda, sbr. 7. og 8. gr. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er sameign meginreglan sem þýðir að jafnan eru löglíkur fyrir því að umþrætt húsrými og annað sé í sameign. Rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Sameignina þarf ekki að sanna heldur verður sá er gerir séreignartilkall að sanna eignarrétt sinn. Lánist honum það ekki er um sameign að ræða. Á sama hátt eru líkur á því að um sameign allra sé að ræða ef álitsmál er um það hvort hún er allra eða sumra, sbr. 7. gr.

Séreign

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls.

Í 5. gr. laga nr. 26/1994 er fjallað nánar um séreign, þar kemur fram að skv. 4. gr. falla neðantalin atriði undir séreign fjöleignarhúss:

  1. Allt afmarkað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja.
  2. Allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun.
  3. Allir milliveggir sem ekki eru jafnframt burðarveggir.
  4. Öll tæki, búnaður og þess háttar inni í séreignarhluta, þótt tengd séu sameiginlegu kerfi eða lögnum.
  5. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum.
  6. Hurðir sem skilja séreign frá sameign, svo og svalahurðir, en húsfélagið hefur ákvörðunarvald um gerð og útlit.
  7. Lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóna þörfum viðkomandi séreignar.
  8. Innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd.
  9. Hluti lóðar, til dæmis bílastæði, sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.
  10. Aðrir hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr.

Sameign allra

Samkvæmt 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim.

Þótt fjöleignarhús, samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess.

Sameign er sameign allra nema svo hátti að um sameign sumra sé að ræða skv. 7. gr.

Í 8. gr. laga nr. 26/1994 er fjallað nánar um sameign og þar segir að samkvæmt 6. gr. falli m.a. neðangreind atriði undir sameign fjöleignarhúss:

  1. Allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar.
  2. Allt burðarvirki húss, grunnur, grunnplata, sökklar, burðarveggir og þakburðarvirki.
  3. Allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign.
  4. Ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið.
  5. Öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.
  6. Allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.
  7. Allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp, rafmagn, síma, dyrasíma, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra.
  8. Allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem lyftur, rafkerfi, hitakerfi, vatnskerfi, símakerfi, dyrasímakerfi, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, leiktæki o.fl., sem þjóna þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum séreignarhluta.
  9. Réttur til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess.

Sameign sumra

Í 7. gr. laganna er fjallað um sameign sumra. Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra íbúðareigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Um sameign sumra er að ræða:

  1. Þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé.
  2. Þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað. Þannig er húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum, þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum, í sameign eigenda þar og öðrum eigendum þess óviðkomandi.

Nokkrar algengar fyrirspurnir með vísan til álitsgerða kærunefndar fjöleignarhúsamála

Einangrun

Samkvæmt 2. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun, vera séreign, sbr. 4. gr. Hver íbúðareigandi ber þannig einn kostnað vegna einangrunar á innra byrði veggja, gólfa og lofta íbúðar sinnar. Í 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að allt ytra byrði húss, útveggir, þak o.fl. teljist til sameignar. Kærunefnd hefur í úrlausnum sínum talið að mörkin á milli séreignar og sameignar samkvæmt greininni miðist, þegar um þak er að ræða, við fokheldisástand, þ.e. klæðning, pappi og þakefni falli undir sameign, en frágangur að öðru leyti teljist séreign, svo framarlega sem rými undir þaki sé í séreign, sbr. til dæmis álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 72/1995.

Gluggar

Í álitsgerð kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 41/1998 er meðal annars bent á eftirfarandi: „Samkvæmt 3. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnaður, sbr. ákvæði 3. tl. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tl. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölulið 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994.“

Lagnir

Í 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er að finna meginreglu laganna um lagnir. Þar segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Í 2. tölul. 7. gr. laganna er að finna undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. og ber að skýra hana þröngt. Þar segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir.

Kærunefnd fjöleignarhúsamála hefur ítrekað fjallað í álitsgerðum sínum um lagnir í fjöleignarhúsum og hefur nefndin komist að þeirri niðurstöðu að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laganna, þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi. Aðeins beri að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa, sbr. til dæmis álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 69/1996.

Svalir

Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign viðkomandi íbúðareiganda. Ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið er hins vegar sameign, sbr. 4. tölul. 8. gr. laganna. Kærunefnd fjöleignarhúsamála hefur komist að þeirri niðurstöðu, sbr. til dæmis mál nr. 55/1995, að í 8. tölul. 5. gr. felist að eigandi íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald falli hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tölul. 8. gr. sömu laga, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Í álitsgerð kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 80/1996 var fjallað um kostnað vegna viðgerðar á svalagólfi sem jafnframt er þak. Þar segir meðal annars: „Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd telur að í þessari reglu felist að eigandi íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Hið sama gildir um svalagólf sem jafnframt er þak.“






Útlit síðu:


Flýtival